Ce couple rembourse un prêt à 1 % tout en achetant un nouvel appartement sans informer la banque
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Il existe de nombreuses règles qui régissent l’obtention d’un prêt à la banque. Voilà pourquoi il faut lire attentivement chaque ligne du contrat. Ces deux personnes ont vendu leur maison sans en informer leur banque. De sorte qu’ils bénéficient toujours de leur prêt à 1 %. Sauf qu’ils risquent de gros problèmes s’ils se font prendre !
La banque s’oppose à leur projet !
Cette histoire commence en 2013, dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Delphine et son mari entreprennent de construire une maison dans cette localité. Après avoir fait appel à un constructeur, ce dernier leur donne un devis entre 280 000 et 300 000 euros.
N’ayant pas l’intégralité de cette somme, ils contactent leur banque pour demander un prêt. Étant tous les deux salariés, ils obtiennent facilement la somme de 180 000 euros. Ils doivent le rembourser en 20 ans, avec un taux d’intérêt de 2,5 %.
Les années défilent et les deux constatent qu’il est possible d’obtenir un taux de 1 %. Pour ce faire, ils contactent un courtier qui s’occupe de leur cas. « Simplement en renégociant ce taux – et sans toucher à la durée d’emprunt – notre mensualité de prêt a diminué de 150 euros par mois », disent-ils.
10 ans après l’obtention du prêt, le couple décide d’habiter plus près du centre urbain. Ils projettent alors de vendre leur maison et s’acheter un appartement ailleurs, tout en continuant à rembourser à 1 %. Aussi, ils appellent leur banque « de toute bonne foi et en toute transparence ».
« On pensait vraiment que c’était légal, d’autant qu’une de nos amies avait fait la même chose quelques mois avant. Toutefois, lorsque notre conseiller bancaire nous a rappelés une semaine après pour nous dire que ce n’était en réalité pas possible, nous avons déchanté… », ajoutent-ils.
Ils continuent sur leur lancée !
Malgré l’interdiction de la banque, ce couple met en vente leur maison dans la plus grande discrétion. Selon leurs dires : « Nous avons fait sept visites et reçu cinq offres. Nous l’avons finalement vendue 440 000 euros et avons ainsi réalisé une belle plus-value ».
S’ils avaient révélé la vérité à la banque, leur taux d’intérêt aurait été de 4 %, soit 150 euros de plus à rembourser chaque mois ! Pour ne pas se faire prendre, ils ne modifient pas les informations leur concernant, surtout leur adresse postale. Ils ont également arrêté d’utiliser leur carnet de chèques.
En outre, ce couple contacte une autre banque et dépose l’argent de la vente dans un nouveau compte. Et ce, sans se douter que les deux institutions financières possèdent une base de données commune !
Finalement, ils procèdent à l’achat d’un autre appartement à 350 000 euros. Delphine raconte : « Lorsque nous avons visité ce bien, il y avait déjà trois offres au prix. Si nous avons été choisis comme acquéreurs, c’est parce que la nôtre était sans condition suspensive d’obtention de prêt. Nous avons payé cet appartement cash, avec l’argent de la vente de notre maison ».
Elle termine en disant : « Nous venons d’avoir une rentrée d’argent suite à une succession. Nous aimerions maintenant acheter une maison, toujours dans ce centre urbain. Nous prévoyons encore de ne pas le dire à notre banque… ».
La banque peut-elle les poursuivre ?
D’après la loi, toute violation d’un contrat par l’une des deux parties entraîne un préjudice. D’après la fédération bancaire française : « cette attitude engage leur responsabilité en cas de recours de la banque ».
Pour Philippe Lebauvy, un avocat spécialisé dans ce genre de cas : « c’est un motif de remboursement anticipé ». En d’autres termes, Delphine et son mari auraient dû rembourser leur prêt avec l’argent de la vente.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la banque prend généralement des garanties, telles qu’une hypothèque ou une caution, sur le bien financé. Ces garanties assurent à l’établissement prêteur qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, il pourra récupérer les sommes dues lors de la vente du bien. Ainsi, la vente d’un bien immobilier avant le terme du prêt associé implique, en principe, le remboursement anticipé du crédit.
Obligation de rembourser le prêt lors de la vente
Lorsqu’un bien immobilier est vendu, le notaire en charge de la transaction est tenu de vérifier l’existence de prêts en cours sur le bien et de s’assurer de leur remboursement avec le produit de la vente. Cette procédure garantit que les créanciers, notamment les banques, récupèrent les sommes qui leur sont dues. En omettant d’informer la banque de la vente et en ne procédant pas au remboursement anticipé du prêt, les emprunteurs contreviennent aux clauses contractuelles et légales.
Conséquences juridiques et financières
Le non-respect de l’obligation de remboursement anticipé peut entraîner plusieurs conséquences :
- Pénalités financières : La banque peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, assorti d’intérêts supplémentaires et de pénalités pour non-respect des termes du contrat.
- Procédures judiciaires : En cas de manquement, l’établissement prêteur est en droit d’engager des poursuites judiciaires pour recouvrer les sommes dues.
- Impact sur la solvabilité : Une telle situation peut affecter négativement le dossier de crédit des emprunteurs, compliquant l’obtention de futurs financements.
Transfert de prêt immobilier : une alternative possible
Dans certaines situations, il est envisageable de transférer le prêt immobilier sur un nouveau bien. Cette opération, appelée « transfert de prêt », permet de conserver les conditions initiales du crédit, notamment un taux d’intérêt avantageux. Cependant, cette possibilité doit être prévue dans le contrat de prêt, et son acceptation dépend de l’accord de la banque. De plus, les établissements bancaires sont de moins en moins enclins à proposer cette option, surtout en période de fluctuation des taux d’intérêt.
Rôle du notaire dans la transaction
Le notaire joue un rôle central lors de la vente d’un bien immobilier. Il est responsable de la vérification des charges grevant le bien, notamment les hypothèques, et de la répartition des fonds issus de la vente pour solder les dettes existantes. Toute omission ou dissimulation d’informations peut engager sa responsabilité professionnelle. Cependant, la jurisprudence rappelle que le notaire n’est pas tenu de protéger les intérêts de la banque au-delà de ses obligations légales.
Recommandations pour les emprunteurs
Pour éviter les complications juridiques et financières :
- Transparence : Informez systématiquement votre banque de votre intention de vendre le bien financé et discutez des modalités de remboursement du prêt.
- Consultation préalable : Avant toute décision, consultez un conseiller financier ou un avocat spécialisé pour comprendre les implications de la vente sur votre prêt immobilier.
- Négociation : Si vous souhaitez conserver des conditions de prêt avantageuses, discutez avec votre banque de la possibilité d’un transfert de prêt ou d’une renégociation.
En somme, la vente d’un bien immobilier sans informer la banque et sans rembourser le prêt associé expose les emprunteurs à des risques juridiques et financiers significatifs. Il est donc essentiel de respecter les clauses contractuelles et de maintenir une communication ouverte avec les établissements prêteurs lors de telles transactions.
Il existe une exception si le couple transfère son crédit vers une autre banque. Toutefois, cela requiert l’aval de l’institution financière et des organismes de garantie. Il termine en disant qu’il n’y a « aucune réglementation ni jurisprudence sur le sujet dans le Code de la consommation ».
